Schönheitsreparaturen bei Auszug » BGH entscheidet auf keine Pflicht zur Renovierung

Schönheitsreparaturen beim Auszug – Was besagt das BGH-Urteil?

Im fraglichen Fall wurden dem Mieter eine Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben. Der Mieter hatte sich in einer Nebenabsprache bereiterklärt, die Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Beim Auszug wurden Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorgenommen, die der Vermieter als mangelhaft ansah. Der Mieter sollte die Kosten für die Durchführung von Malerarbeiten übernehmen.

Streitgegenstand war demnach die Frage, ob sich durch das pauschale Bereiterklären des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen eine Schadensersatzpflicht bei mangelhafter Durchführung ableiten lasse. Generell wurde die Gültigkeit solcher Formularklauseln in Urteilen häufig verneint.

Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Ausgleich

Diese Auffassung vertrat der Bundesgerichtshof auch im heutigen Urteil. Eine Vereinbarung, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist demnach auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vermieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

„Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.“ – Bundesgerichtshof

Hinter dieser Entscheidung steht die Überlegung, eine entsprechende Vereinbarung verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren. Das führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe. Daher sollte bei einer entsprechenden Verpflichtung auch ein Ausgleich vorgenommen werden, der diese Verbesserung berücksichtigt.

Renovierung bei Auszug – Was sind Schönheitsreparaturen?

In welchem Zustand eine Wohnung übergeben wird, ist häufig Grund für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Natürlich ist es im Interesse beider Parteien, die Wohnung in einem guten Zustand zu halten. Dazu gehört auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen. In welchen Zeiträumen diese durchgeführt werden sollen, wird in der Regel durch einen Fristplan bestimmt. Dieser ist gerichtlich anerkannt.

Fristplan für Schönheitsreparaturen

• Alle 3 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen
• Alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
• Alle 7 Jahre: Andere Nebenräume (Türen, Fenster)

Auch die Frage, was Schönheitsreparaturen beinhalten, ist geklärt. Demnach beinhalten solche Renovierungsarbeiten nur die malermäßige Herstellung der Wohnung. Dies beinhaltet das Tapezieren und Streichen von Decken und Wänden, aber auch das Streichen von Fußböden, Türen und Fenstern.

Anerkannte Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• das Streichen der Fußböden (Teppichbodenreinigung)
• Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
• Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen

Schönheitsreparaturen bei Auszug – Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs bringt weitere Klarheit bei der Wohnungsübergabe zum Auszug. Verschiedene Auffassungen sind oft die Ursache von Streitigkeiten, die besonders hinsichtlich der Rückerstattung der Mietkaution ärgerlich sind. Problematisch wird es vor allem dann, wenn der Zustand der Mietwohnung durch Nebenabrede, eben den Formularklauseln, geregelt wird. Nun ist es klar: Formularklauseln gelten nicht. Das muss nun nicht zum Nachteil von Mieter und Vermieter sein.

Natürlich soll eine renoviert übernommene Wohnung auch in einem renovierten Zustand übergeben werden. Hier ist die Rechtslage auch eindeutig. Auch eine unrenovierte Wohnung kann unrenoviert übergeben werden. Das ist in den meisten Fällen ohnehin die vorteilhaftere Variante. Warum sollte die Wohnung zwei Mal in kurzer Zeit renoviert werden – zum Auszug vom Vormieter und danach vom Nachmieter, der die Wohnung individuell anpasst? Streit vermeidet es ohnehin.